Richard Lourenço / REDE CÂMARA SP

A CCJ (Comissão de Constituição, Justiça e Legislação Participativa) da Câmara Municipal de São Paulo realizou nesta terça-feira (7/10) uma Audiência Pública para debater o PL (Projeto de Lei) 1130/2025. De autoria do Executivo, a matéria trata da PGV (Planta Genérica de Valores) e propõe alterações na legislação tributária da cidade.

O foco do projeto é adequar a base de cálculo do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) à realidade do mercado imobiliário municipal. Além de vereadores e da população, o debate contou com a presença de representantes da Prefeitura da capital paulista. 

A vereadora Sandra Santana (MDB) – presidente da CCJ – destacou alguns pontos do PL. A parlamentar citou o item que prevê a isenção do IPTU para imóveis localizados em ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social) I, II e IV. “Essa isenção, inclusive, é uma medida que representa um importante passo em direção à justiça fiscal e à redução das desigualdades na nossa cidade”.

O vereador Sansão Pereira (REPUBLICANOS) é o relator da proposta. Ele afirmou que “o projeto é legal e é constitucional essa atualização. Esta audiência pública é para nós ouvirmos todos os interessados, bancadas, vereadores representando os munícipes da cidade de São Paulo para que a gente venha encontrar o melhor caminho para a nossa cidade”, falou.

Representantes da Prefeitura

O secretário municipal da Fazenda, Luis Felipe Vidal Arellano, reforçou que o Projeto de Lei é estratégico sob o ponto de vista da sustentabilidade das finanças. “Ele é fundamental para que tenhamos segurança de que, ao longo dos próximos anos, vamos ter as receitas necessárias para fazer frente ao projeto que foi aprovado nas urnas e que consta no Plano de Metas que foi apresentado para discussão nesta Casa”.

Thiago Rubio Salvioni, subsecretário da Receita Municipal, apresentou a metodologia de atualização do valor do metro quadrado na cidade. Ele explicou que “a grosso modo”, a alíquota do imposto possui duas variações. “De 1% para imóveis residenciais e de 1,5% para imóveis não residenciais, onde entram os comerciais, terrenos, e tudo o que não for uma casa”. 

“Portanto, na base de cálculo do IPTU, que é multiplicado por essa alíquota, é o valor venal do imóvel que, pela definição legal, é o valor de mercado daquele imóvel em condições normais de uma compra e venda”, falou Salvioni.

De acordo ainda com o subsecretário da Receita Municipal, na proposta da Prefeitura não há alterações de alíquota no valor do IPTU. Segundo dados da apresentação, a base de cálculo leva em consideração as características individuais de cada imóvel, como, por exemplo, o ano de construção, a área construída e fatores chamados de “especiais” – se é um imóvel em condomínio ou se é em uma esquina. 

“Não estamos falando em aumentar ou diminuir o valor do imposto, estamos trabalhando com parâmetros que interferem na base de cálculos do imposto. A proposta envolve puramente uma calibração no valor do mercado dos imóveis, no valor venal dos imóveis”, explicou Thiago Rubio Salvioni.

Salvioni disse que o valor do IPTU é calculado com base em dois parâmetros: o metro quadrado da construção do terreno. Ele detalhou que durante este processo, existem cinco etapas técnicas: análise do INV (Indicador do Nível de Valores); análise do potencial de incremento dos valores venais; proposição dos valores unitários de construção por ZF (Zona Fiscal); proposição dos valores unitários de terreno, por RH; e atribuição dos valores unitários de terreno às faces de quadra.

Questionamentos

Após as apresentações, o espaço foi aberto à perguntas. O munícipe Gabriel Medeiros considera preocupante o aumento no imposto. Segundo ele, há serviços públicos que não são oferecidos, gerando transtornos à população. “Fazemos cobranças e críticas porque não são feitas as podas de árvores. Chove, e parte da cidade fica no escuro”.

Gabriel ainda fez um questionamento: “Qual foi a visão na hora de elaborar o projeto para quem não se enquadra nos imóveis luxuosos e nem nos mais periféricos, da casta mais pobre da cidade? Qual foi a visão para a classe média e média baixa dentro desse contexto?”.

Em resposta ao questionamento, Arellano reconhece que muitas vezes os imóveis valorizam, mas que nem sempre a renda da população aumenta. “Nós entendemos que isso não é conveniente, nós entendemos que da maneira que foram colocadas travas no IPTU, atualização da isenção, atualização do desconto, você já tem uma mitigação desse impacto adicional do IPTU sobre a população”. 

“Ainda assim pode ser custoso para algumas pessoas. Mas entendemos, em especial na Secretaria da Fazenda, que nem sempre o mecanismo tributário é o mais adequado para lidar com todos os problemas sociais”, falou o secretário municipal da Fazenda.

Já a vereadora Janaina Paschoal (PP) pediu esclarecimentos sobre a isenção para as ZEIS. “A minha preocupação nesse ponto é que nós vamos prestigiar aquelas pessoas que pegam o lote e loteiam indevidamente, vendem com contratos de gavetas para pessoas vulneráveis”. 

“Dar essa isenção sem o desdobramento, sem a regularização, ao meu sentir, não é favorecer essas famílias carentes, é favorecer essas pessoas que muitas vezes prejudicam essas famílias carentes”, ressaltou a parlamentar.

Luis Felipe Vidal Arellano – secretário municipal da Fazenda – concordou com Janaina Paschoal. De acordo com ele, é necessário avançar na regularização fundiária para resolver a questão. “Infelizmente, com frequência, não depende somente da Prefeitura. São imóveis em situação cadastral extremamente complexa, em que o cartório tem dificuldade de reconhecer quem são os proprietários”. 

Arellano explicou que “se não aprovamos essa isenção e essa remissão, o que vai acontecer é que pessoas que deveriam, dentro da política pública, ser isentas, elas vão continuar recebendo uma cobrança de IPTU, ainda que não paguem”. 

O secretário disse ainda que tal situação “gera um constrangimento para a pessoa, porque ela entra no cadastro de inadimplentes. Ela pode ter dificuldade de obter alguns benefícios da Prefeitura. Então, é algo que gostaríamos de evitar, pois sabemos que aquela demora para a regularização fundiária é inevitável”.

Já o vereador Dr. Milton Ferreira (PODE) perguntou dos imóveis com idades diferentes e com as mesmas características. “O imóvel com a mesma característica com idade acima de 50 anos e outro imóvel recente com as mesmas características, com cinco ou dez anos, vai ter alguma diferença de IPTU?”.

Luis Felipe Vidal Arellano respondeu que somente as características dos imóveis são observadas para diferenciar o valor do metro quadrado. “Na fórmula do IPTU ainda entram vários fatores diferentes que se somam a esse valor do metro quadrado, como o fator de obsolescência, proporção da fachada versus o fundo, fator de esquina. O trabalho é bem individualizado”.

Também participaram do debate o diretor do Decad (Departamento de Cadastros) da Prefeitura, Thiago Demétrio Souza, e os vereadores Silvão Leite (UNIÃO), Silvia da Bancada Feminista (PSOL), Fabio Riva (MDB), Nabil Bonduki (PT) e Professor Toninho Vespoli (PSOL).

A Audiência Pública da CCJ pode ser conferida na íntegra clicando aqui.