Aqui você encontra as perguntas mais frequentes sobre a Regularização Imobiliária 

O que é a essa Lei de Regularização Imobiliária? Por que chamam de anistia?

Essa Lei não é um perdão. A cidade conta com inúmeras edificações que possuem condições adequadas de estabilidade, habitabilidade, segurança de uso e acessibilidade, mas estão em situação irregular por não ter documentos como alvará de aprovação e execução de edificação e certificado de conclusão para obras novas ou acréscimos de área. A ideia da Lei é permitir ao cidadão uma alternativa para regularizar a situação de seu imóvel.

O projeto aprovado pela Câmara pretende dar tranquilidade aos proprietários e regularizar as edificações construídas até 2014 que não estejam de acordo com a Lei de Zoneamento, Código de Obras e a Lei de Uso e Ocupação do Solo até a promulgação do atual Plano Diretor Estratégico – PDE, (Lei nº 16.050 de 31 de julho de 2014).

A Lei prevê, de acordo com cada edificação, três modalidades de regularização.

Quais as modalidades de regularização previstas na nova lei?

Regularização automática

Imóveis residenciais das categorias de uso R (residencial), R1 (uma unidade por lote) e R2h (conjunto de residências agrupadas horizontalmente, com frente e acesso independente) de baixo e médio padrão que estavam isentas de IPTU em 2014. Para esses casos a regularização será automática, sem necessidade de solicitação ou protocolo de requerimento. Serão entregues certificados em casa.

Além dos impedimentos comuns a todos os imóveis, não poderão ser regularizadas automaticamente as edificações localizadas em:

– Zona de Ocupação Especial (ZOE)
– Zona Especial de Preservação (ZEP)
– Zona Especial de Preservação Ambiental (ZEPAM)
– Zona Especial de Produção Agrícola (ZEPAG)
– Zona Estritamente Residencial em Área de Preservação (ZERp)
– Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável (ZPDS)
– Zona de Lazer e Turismo (ZLT), conforme Lei nº 13.885/2004.

Da mesma forma, não poderão ser regularizados imóveis em área tombada ou envoltória e em áreas de proteção de mananciais, ambientais ou de preservação permanente.

Regularização declaratória

Edificações com área total construída de até 1.500 m²:

– Residências unifamiliares que não se enquadrem na primeira categoria (será adotado procedimento simplificado para residências até 500 m²);
– Residenciais multifamiliares horizontais e verticais (até 10 m de altura e 20 unidades);
– Habitações de Interesse Social (HIS) e de Mercado Popular (HMP) da Administração Pública Direta e Indireta;
– Locais de culto;
– Edificações com uso misto (residencial + comercial, por exemplo);
– Comércios, pousadas, escritórios, escolas, etc. desde que consideradas de baixo risco.

O interessado deverá protocolar, de maneira eletrônica, o formulário de regularização, além de apresentar documentos, como posse do imóvel e peças gráficas, assinadas por profissional habilitado.

Regularização comum

Para demais edificações não enquadradas nas duas categorias anteriores (acima de 1.500 m²), a regularização dependerá da apresentação de documentos e análise da Prefeitura. Também neste caso, devem ser apresentadas peças gráficas assinadas por profissional habilitado.

Por que esses imóveis não estão regulares?

Boa parte das construções consideradas irregulares na Cidade de São Paulo estão nesta condição por não atender aos parâmetros estabelecidos na Lei de Zoneamento, que estabelece regras como recuo, gabarito, taxa de ocupação e de permeabilidade. Quando não são cumpridas, o imóvel é considerado irregular.

Outro fator é o Coeficiente de Aproveitamento (CA), a metragem máxima que pode ser construída em cada zona.

Ele somente pode ser excedido se houver prévio pagamento de contrapartida financeira, desde que não tenha sido iniciada a obra. Desta forma, como não há pagamento da chamada outorga onerosa a áreas já construídas, a Lei de Regularização permite que esses imóveis tornem-se regulares.

Quantos imóveis serão atendidos? Porque a lei foi criada?

Na categoria automática, que se aplica a residências isentas de IPTU em 2014, serão regularizados até 600 mil imóveis, além de outros 150 mil nas categorias declaratória e comum.

A cidade conta com inúmeras edificações que possuem condições adequadas de estabilidade, habitabilidade, segurança de uso e acessibilidade, mas estão em situação irregular pela ausência de alvará de aprovação e execução de edificação e certificado de conclusão para obras novas ou acréscimos de área. A ideia da lei é permitir ao cidadão uma alternativa para regularizar a situação de seu imóvel.

Esta é a quarta vez na história que a cidade promulga uma Lei de Regularização de Edificações, tendo recebido 30 mil solicitações em 1987, 48 mil em 1994 e 93 mil em 2003.

Quais os impedimentos para regularizar um imóvel?

De acordo com a lei, não serão regularizadas edificações:

– Em logradouros e terrenos públicos;
– Que sejam ou tenham sido objeto de Operação Urbana ou Operação Interligada;
– Que estejam junto a represas, córregos, faixas de escoamento de águas pluviais ou linhas de transmissão de energia de alta tensão;
– Atingidas por melhoramento viário;
– Em loteamentos irregulares.

A emissão de licenças digitais vai ocorrer para todas as três categorias?

Somente imóveis que se enquadram nas categorias “declaratória” e “comum” precisam fazer a solicitação, que será feita de maneira digital por meio do Portal de Licenciamento da Prefeitura. A regularização automática independe do pedido do interessado.

A Prefeitura terá prazo de um ano para disponibilizar a comprovação da regularidade do procedimento automático via o Portal de Licenciamento.

Como a Prefeitura irá analisar as condições de segurança dos imóveis?

Um profissional habilitado será responsável pela veracidade das informações apresentadas à Prefeitura e pelo atendimento às condições de higiene, estabilidade, habitabilidade, segurança de uso e acessibilidade.

Vale ressaltar que a Prefeitura pode, mesmo após a emissão do Certificado de Regularidade, verificar a veracidade das informações e declarações apresentadas pelo profissional habilitado atestando as condições de segurança. Eventuais irregularidades farão o interessado ser notificado a resolver os problemas sob pena de anulação do Certificado de Regularidade.

Como será garantida a segurança das edificações a serem regularizadas?

Os donos das residências unifamiliares da modalidade “automática” são responsáveis pela segurança estrutural da edificação. Para as outras duas modalidades – “declaratória” e “comum” -, o responsável técnico irá comprovar, por meio de declarações e atestados, o atendimento às condições de higiene, estabilidade, habitabilidade, segurança de uso e acessibilidade.

Qual o prazo para conseguir o benefício?

O prazo para o pedido e protocolo dos processos de regularização será de 90 dias, a contar de 1º de janeiro de 2020. A critério do Executivo, esse prazo poderá ser prorrogado por mais três períodos iguais, podendo chegar a 360 dias.

O que tenho que fazer?

Os donos de edificações que já têm isenção total de IPTU não precisarão solicitar a regularização – ela acontecerá de maneira automática. Nas categorias “declaratória” e “comum”, o processo será eletrônico, por meio do Portal de Licenciamento da Prefeitura, onde será feito o protocolo e análise do pedido, bem como a emissão do Habite-se no fim do processo. Vale lembrar que será necessário um responsável técnico para comprovar, o atendimento às condições de estabilidade, habitabilidade, segurança de uso, permeabilidade e acessibilidade.

Como um proprietário de imóvel pode ser isento de IPTU?

As isenções são determinadas pela Lei nº 15.889/13 e são concedidas a grupos específicos, como aposentados e pensionistas com rendimento mensal até três salários mínimos, donos de apenas um imóvel que seja usado apenas como residência.

Haverá isenção de pagamento das taxas para templos?

Templos religiosos de qualquer crença não pagarão ISS (Imposto Sobre Serviços), conforme disposto no Código de Obras e Edificações – Lei nº 16.642/17 (Art.53) e Decreto nº 57.776/17 (Art. 47).

Também ficam isentos de pagamento da taxa específica, de acordo com a nova lei, edificações destinadas à Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), além das edificações de uso institucional, como creches, hospitais e escolas.

Como será cobrada a outorga onerosa?

A outorga onerosa será cobrada somente sobre o excedente da área construída computável a regularizar. Por exemplo: se em um local onde podem ser construídos até 2000 m² forem construídos 2800 m², a regularização exigirá pagamento da outorga referente aos 800 m² excedentes. O pagamento poderá ser parcelado em até 12 vezes, sendo a parcela mínima no valor de R$ 500.

A fiscalização será suspensa?

Não. Durante a análise do processo de regularização, a edificação pode ser multada por infrações referentes ao processo que está em análise.

Quanto o município pretende arrecadar com as taxas da Lei de Anistia?

O foco não é arrecadação, mas sim gerar tranquilidade para a população. Ao tornar o imóvel regular, é possível: averbar no Registro de Imóveis, locação do imóvel de maneira regular, reformar o imóvel legalmente, evitar multas para o imóvel ou obter a Licença de Funcionamento.

Qual a diferença entre Licença de Funcionamento X Regularização da Edificação?

A Licença de Funcionamento é um documento destinado a comprovar que o funcionamento de atividades comerciais, industriais, institucionais, de prestação de serviços e similares está de acordo com as leis em vigor, emitido pelas Subprefeituras. Já a Regularização da Edificação, por meio da nova lei, permite a regularização de edificações que estejam em desacordo com a Lei de Zoneamento e ao Código de Obras e Edificações. Ou seja: o que está sendo regularizada é a área da edificação, e não a atividade exercida nela.

Tenho um processo de regularização já em andamento. Ele poderá ser analisado de acordo com as regras da nova lei?

Sim. Mas para isso, será necessário abrir um novo processo de regularização nos parâmetros desta lei e solicitar o arquivamento do processo em andamento.

Qual o custo para anistiar os imóveis?

Para protocolar pedidos para os procedimentos “declaratório” e “comum”, o interessado deverá estar com a quitação do ISS (Imposto Sobre Serviços) em dia, além de pagar o valor referente à área a ser regularizada, cujo valor do metro quadrado é R$ 10, além de taxas referentes à abertura de processo administrativo.

Haverá cobrança de IPTU retroativo?

Não. A cobrança do Imposto será atualizada para futuros lançamentos, a partir de 2020.

Eu pago IPTU do meu imóvel. Ele está regular?

Não. O Cadastro Imobiliário Fiscal é independente da regularidade ou irregularidade da edificação e é realizado por um sistema próprio da Secretaria da Fazenda, sob critérios e leis específicas para a aplicação e cobrança do Imposto.

Irei regularizar um imóvel que é metade residencial e metade comercial. Como será a cobrança do IPTU?

Os critérios de cobrança de IPTU são específicos da Secretaria da Fazenda, de acordo com os usos e tipo de padrão da edificação. Casos pontuais serão alvo de levantamento específico.

Meu imóvel está irregular, mas pago o valor correto de IPTU. Haverá mudança no valor?

Caso os dados do Cadastro Imobiliário Fiscal estejam atualizados, o valor do IPTU cobrado está correto e a regularização, desde que realizada com os mesmos dados cadastrais, não causará mudança no valor do IPTU já lançado.

Por que demorou 16 anos para ser emitida nova Lei de Regularização de Edificações?

Leis especiais de regularização devem ser criadas com cuidado para que as leis sejam sempre respeitadas e não seja criado conceito de que sempre se poderá regularizar mesmo que se construa fora do disposto em Lei.
Esta nova Lei está prevista no Plano Diretor Estratégico de 2014 (Lei nº 16.050/14) também aprovado pela Câmara. Portanto, define-se nesse momento um ponto de partida para que os imóveis possam se tornar legais perante a Administração Pública e que possam a partir de então atender as leis ordinárias.

 

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